mai 27, 2022
Tout ce que vous devez savoir sur le LTV (ratio prêt/valeur)

Tout ce que vous devez savoir sur le LTV (ratio prêt/valeur)

Lorsque le moment est venu d’entreprendre un grand projet de rénovation ou même d’acheter une nouvelle maison, beaucoup de nouveaux termes entrent soudainement en jeu. De LTV à DTI en passant par APR, apprendre toutes ces abréviations en même temps peut être déroutant. Mais quand on les décompose, elles ne sont pas si compliquées.

Votre ratio prêt/valeur (RPV) est en fait une comparaison entre votre prêt et votre maison, mais c’est aussi l’un des principaux facteurs que votre prêteur prendra en compte pour décider d’approuver ou non votre demande de prêt.

Qu’est-ce qu’un ratio prêt/valeur, comment le calculer et comment l’utiliser ? Nous allons examiner les réponses à toutes ces questions et plus encore ici, alors commençons.

Qu’est-ce que le ratio LTV ?

Le ratio LTV compare le solde de votre prêt hypothécaire à la valeur estimée de la propriété. En termes d’accession à la propriété, il mesure ce que vous possédez par rapport à ce que vous empruntez.

Plus vous avez remboursé d’argent, plus votre ratio LTV sera faible. Par exemple, si votre maison vaut 500 000 euros et que vous devez encore 350 000 euros sur votre prêt hypothécaire, votre ratio prêt/valeur sera de 350 000 euros /500 000 euros , soit 70 %.

Lorsqu’il s’agit de demander un prêt hypothécaire, plus votre mise de fonds est élevée, plus votre ratio prêt/valeur initial est faible. Plus votre mise de fonds est faible, plus votre rapport prêt-valeur sera élevé.

Les prêteurs hypothécaires utilisent le ratio LTV lorsqu’ils décident de vous accorder un prêt. Plus le ratio est bas, plus le risque pour la banque est faible. Plus le ratio LTV est élevé, plus le risque pour la banque est important. En effet, la perte potentielle à laquelle le prêteur devra faire face si l’emprunteur ne rembourse pas le prêt augmente, ce qui crée un risque plus élevé.

Si vous êtes considéré comme un « risque élevé » pour le prêteur, vous pouvez.. :

  • Avoir plus de mal à obtenir un prêt.
  • Payer un taux d’intérêt plus élevé.
  • Payer des frais mensuels supplémentaires, comme l’assurance hypothécaire privée (PMI).

Comment calculer le ratio prêt/valeur ?

Pour déterminer votre ratio prêt/valeur, divisez le montant du prêt par la valeur de la propriété (ou prix d’achat), puis multipliez par 100 pour obtenir un pourcentage

Ratio prêt/valeur = (montant du prêt ÷ valeur estimée du bien) × 100.

Voici un exemple :

Valeur de la maison : 600 000 euros | Mise de fonds : 10%

Si votre mise de fonds est de 10 % de 600 000 euros , cela signifie qu’elle sera de 60 000 euros et que vous aurez besoin d’un prêt hypothécaire de 540 000 euros pour couvrir le coût total de la maison. 540,000 euros / 600,000 euros = .9 x 100 = 90%.

Le prix de vente peut également entrer en ligne de compte. Par exemple, si vous achetez une maison dont l’évaluation est de 100 000 euros , mais que le propriétaire est prêt à la vendre pour 90 000 euros .

Si vous versez un acompte de 10 000 euros , votre prêt est de 80 000 euros , ce qui donne un ratio prêt/valeur de 80 % (80 000 divisé par 100 000).

Qu’est-ce qu’un bon ratio prêt/valeur ?

Il n’existe pas de « bon » ratio prêt/valeur, mais la plupart des prêteurs ont des limites quant au ratio prêt/valeur maximal qu’ils autorisent. Dans de nombreux cas, un ratio prêt/valeur de 80 % ou moins est idéal.

Pourquoi ?

Les prêts hypothécaires conventionnels dont le ratio LTV est supérieur à 80 % obligent généralement l’emprunteur à payer une assurance hypothécaire privée, également connue sous le nom de PMI. Cette dépense supplémentaire peut ajouter des dizaines de milliers de dollars à vos paiements sur la durée de votre prêt. Nous y reviendrons plus en détail plus tard.

Le ratio LTV le plus élevé acceptable pour un prêt conventionnel est de 97 %, et pour les prêts FHA, il est de 96,5 %, mais les programmes de prêts VA et USDA vous permettent d’acheter une maison sans aucun apport.

C’est pourquoi nous disons qu’il n’y a pas de « bon » ratio LTV, cela dépend simplement de votre situation financière et du type de prêt que vous recherchez.

Exigence de LTV pour les prêts

Les prêts ont des exigences différentes pour le ratio LTV le plus élevé acceptable parce qu’ils sont basés sur la valeur future de votre maison, de sorte que vous pouvez généralement emprunter beaucoup plus que vous ne le feriez avec un prêt hypothécaire traditionnel ou un prêt sur valeur nette immobilière.

En ce qui concerne la valeur actuelle de votre maison, les prêteurs n’approuveront pas un montant de prêt qui porterait votre ratio prêt/valeur à plus de 125 %.

Si vous calculez le ratio prêt/valeur de votre maison en utilisant la valeur future de votre maison (nous l’appelons le ratio prêt/valeur ARV), les prêteurs n’approuveront pas un montant de prêt qui place votre ratio prêt/valeur ARV au-dessus de 90 %.

Par exemple, disons que la valeur actuelle de votre maison est de 400 000 euros , que vous avez un solde hypothécaire de 300 000 euros et que vous aimeriez contracter un autre prêt de 100 000 euros pour augmenter la valeur future de votre maison à 470 000 euros .

Si nous ne pensons qu’à la valeur actuelle de votre maison, nous divisons 400 000 euros (300 000 euros + 100 000 euros ) par 400 000 euros , ce qui donne un ratio prêt/valeur de 100 %.

Si nous tenons compte de la valeur future de votre maison, nous divisons 400 000 $ (300 000 $ + 100 000 $) par 470 000 $, ce qui donne un ratio prêt/valeur de 85 %, sous le ratio prêt/valeur maximum de 90 %.

Comment réduire votre rapport prêt-valeur

Vous avez besoin de réduire votre rapport prêt-valeur actuel ? Voici plusieurs mesures que vous pouvez prendre :

  • Économiser de l’argent pour une mise de fonds plus importante.
  • Visez une maison plus abordable.
  • Envisagez une autre option de prêt, comme un prêt, qui permet des ratios LTV plus élevés.

Le ratio LTV le plus bas est obtenu avec une mise de fonds plus élevée et un prix de vente plus bas. Même si ce n’est pas facile à faire pour tout le monde, une mise de fonds plus importante se traduit généralement par un taux hypothécaire plus bas.

Si vous achetez une maison, l’important est d’essayer de franchir la barre des 80 %, afin de ne pas avoir à payer de PMI. PMI est un autre acronyme amusant qui signifie assurance hypothécaire privée.

En moyenne, elle représente entre 0,5 et 1,5 % du montant annuel total du prêt. Bien que cela semble peu, si votre prêt hypothécaire est de 400 000 euros , cela représente 4 000 euros de plus que vous pourriez économiser pour autre chose.

Votre ratio LTV peut changer et changera une fois que vous commencerez à rembourser le prêt, mais les paiements de PMI sont nécessaires jusqu’à ce que le ratio LTV soit de 80 % ou moins.

Comment le ratio LTV affecte-t-il les taux d’intérêt ?

Le ratio prêt/valeur d’un emprunteur peut également jouer un rôle important dans l’obtention d’un taux d’intérêt lors de l’évaluation du prêt par le prêteur.

Les prêteurs suivent généralement une pratique connue sous le nom de « tarification en fonction du risque », qui consiste à fixer des taux d’intérêt plus élevés sur les prêts jugés risqués.

Par exemple, les emprunteurs dont le crédit est médiocre se voient appliquer un taux plus élevé que ceux dont le crédit est excellent.

Le même raisonnement s’applique au ratio prêt/valeur : Puisqu’un ratio LTV élevé signifie un risque plus élevé pour le prêteur, si le prêt hypothécaire est approuvé, le prêt à risque élevé est généralement assorti de taux d’intérêt plus élevés.

La plupart des prêteurs offrent aux demandeurs le taux d’intérêt le plus bas possible lorsque leur ratio LTV est égal ou inférieur à 80 %.

Exemple : un emprunteur dont le ratio prêt/valeur est de 90 % peut obtenir un prêt hypothécaire, mais son taux d’intérêt peut être supérieur d’un point de pourcentage au taux d’intérêt accordé à un emprunteur dont le ratio prêt/valeur est de 70 %.

Le taux d’intérêt du prêt peut également augmenter si le ratio LTV augmente, en raison d’une mise de fonds plus faible, par exemple.

Comme nous l’avons dit, pour réduire votre ratio prêt/valeur, nous vous recommandons de verser une mise de fonds plus importante ou d’emprunter moins, si vous en êtes capable.

Comment les prêteurs utilisent votre ratio LTV

L’une des premières choses que les prêteurs examinent est le montant du prêt que vous demandez par rapport à la valeur marchande de la propriété.

Les autres facteurs pris en compte par les prêteurs pour déterminer votre capacité à rembourser le prêt sont votre cote de crédit, votre mise de fonds et vos liquidités.

Limites du ratio prêt/valeur

L’une des limites du ratio prêt/valeur est qu’il ne tient compte que de l’hypothèque principale du propriétaire et non des autres obligations, telles qu’une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur nette immobilière.

C’est pourquoi le ratio CLTV est une mesure plus complète de la capacité d’un emprunteur à rembourser un prêt immobilier. Elle tient compte des hypothèques ou des prêts supplémentaires sur une propriété, comme les prêts sur valeur nette immobilière et les LDCVD.

Dans le cas d’un prêt hypothécaire conventionnel, la TVC est calculée en prenant le montant des prêts combinés et en le divisant par la valeur de la propriété.

Le calcul traditionnel du CLTV ne prend pas non plus en compte les options de prêt alternatives basées sur la valeur future de votre maison, comme les prêts, c’est pourquoi nous avons créé la mesure du CLTV ARV :

(solde du prêt hypothécaire en cours + montant du prêt demandé)/(valeur future de la maison après la rénovation) x 100.

LTV vs. CLTV

LTV est l’abréviation de loan-to-value ratio, tandis que CLTV est l’abréviation de combined-loan-to-value ratio. En général, le ratio LTV ne tient compte que du solde du prêt hypothécaire principal sur la maison.

Si vous demandez une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire, votre prêteur examinera plutôt votre ratio prêt/valeur combiné, qui est une mesure qui inclut tous les prêts immobiliers.

En général, les prêteurs ont tendance à être plus généreux en ce qui concerne le ratio prêt/valeur, car il s’agit d’une mesure plus complète.

Les prêteurs sont souvent disposés à prêter à des ratios CLTV de 80 % et plus et à des emprunteurs ayant une bonne cote de crédit.

Si vous demandez un prêt, votre prêteur examinera votre CLTV, LTV et ARV LTV.

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